Про дії щодо вирішення проблеми реєстрації договорів оренди землі

Згідно чинного законодавства та нормативно-правової бази державні реєстратори перед тим, як зареєструвати право оренди землі на основі укладеного договору її оренди, мають перевіряти всі наявні права та обтяження щодо відповідної земельної ділянки. Однак чи то через багаторічний безлад в організації інформаційного забезпечення фіксації прав у сфері земельних відносин, чи то через корупційні дії реєстраторів, чи то через їхню службову недбалість відповідна перевірка сумлінним чином здійснюється далеко не завжди.

В даній публікації надана інформація про дії, які мають бути вжиті для виключення порушення права оренди землі законного орендаря з боку державного реєстратора та сторонніх зацікавлених осіб.

Прикріплені файли та додаткові матеріали

Зміни щодо уточнення інформаційних джерел, де є інформація про оренду Зміни щодо посилення відповідальності за порушення при реєстрації прав

1. Проблема

Інформація про договори оренди землі, які були зареєстровані в Центрі Державного Земельного Кадастру та в інших джерелах відповідно до вимог законодавства, чинного на момент реєстрації договору оренди, на цей час не передана у повному обсязі до Реєстраційної служби, на яку нині покладені функції реєстрації права оренди землі. Це потенційно надає змогу власнику земельної ділянки укладати декілька договорів оренди на ту саму земельну ділянку. Останнім часом рейдери почали активно користуватися цією ситуацією, що викликає справедливі нарікання з боку доброчесних орендарів та веде до дестабілізації сільськогосподарського господарювання.

Згідно чинного законодавства та нормативно-правової бази державні реєстратори перед тим, як зареєструвати право оренди землі на основі укладеного договору її оренди, мають перевіряти всі наявні права та обтяження щодо відповідної земельної ділянки. Однак чи то через багаторічний безлад в організації інформаційного забезпечення фіксації прав у сфері земельних відносин, чи то через корупційні дії реєстраторів, чи то через їхню службову недбалість відповідна перевірка сумлінним чином здійснюється далеко не завжди.

2. Мета публікації

В даній публікації надані опції щодо дій, які мають бути вжиті для виключення порушення права оренди землі законного орендаря з боку державного реєстратора та сторонніх зацікавлених осіб.

3. Власна ініціатива господарства

Оскільки пунктом 2 статті 22 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їхніх обтяжень" відповідальність за достовірність даних, що містяться в документах, поданих для державної реєстрації прав оренди землі, покладається на заявника (орендаря), то саме господарство має насамперед вжити заходів для внесення даних про його право оренди землі до Державного реєстру речових прав. 

Для цього представник господарства має звернутися до державного реєстратора, яким на сьогодні згідно статті 6 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їхніх обтяжень" є: 

• виконавчі органи сільських, селищних та міських рад, Київська, Севастопольська міські, районні, районні у містах Києві та Севастополі державні адміністрації (відділи реєстрації прав)

• акредитовані суб’єкти (нотаріуси)

• державні реєстратори прав на нерухоме майно (посадовці підрозділів Міністерства юстиції).

Уповноважена особа суб’єкта державної реєстрації прав, нотаріус або його помічник за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав формує та роздруковує заяву у двох примірниках, на якій заявник за умови відсутності зауважень до відомостей, зазначених у ній та особа, яка сформувала таку заяву, проставляють підписи. Один примірник заяви надається заявникові, а другий долучається до документів, поданих для державної реєстрації прав.

Після проставлення підписів на заяві уповноважена особа суб’єкта державної реєстрації прав, нотаріус або його помічник реєструє заяву в базі даних заяв. Моментом прийняття заяви вважається дата і час її реєстрації у базі даних заяв.

Для реєстрації заяви у базі даних заяв уповноважена особа суб’єкта державної реєстрації прав, нотаріус або його помічник встановлює особу заявника, що здійснюється за документом, що посвідчує таку особу. У разі подання заяви уповноваженою на те особою уповноважена особа суб’єкта державної реєстрації прав, нотаріус або його помічник перевіряє обсяг повноважень такої особи за документом, що підтверджує її повноваження діяти від імені іншої особи. Обсяг повноважень особи, уповноваженої діяти від імені юридичної особи, перевіряється на підставі відомостей з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань за допомогою порталу електронних сервісів.

Разом із заявою заявник подає оригінали документів, необхідні для відповідної реєстрації, та документи, що підтверджують сплату адміністративного збору та/або внесення плати за надання інформації з Державного реєстру прав.

Хоча Постанова КМУ від 25 грудня 2015 р. № 1127 "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" явно не містить норми про те, що для реєстрації право оренди землі потрібно надавати витяг з державного земельного кадастру, а на самого державного реєстратора покладаються обов‘язки звернутися до державного земельного кадастру за такою інформацією, для виключення проблем і помилок, саме господарству варто звернутися до Державного земельного кадастру для достеменного з‘ясування правового статусу земельної ділянки, яку він орендує або збирається взяти у оренду. Відповідний витяг з державного земельного кадастру варто докласти до заяви про реєстрацію права оренди землі.

4. Уточнення кола інформаційних джерел в нормативних актах Кабміну

Після прийняття Постанови Кабінету Міністрів України № 205 від 21 березня 2016 року "Деякі питання ведення Державного земельного кадастру" суб‘єкти, на яких покладені функції з реєстрації речових прав та їх обтяжень, зокрема, права оренди, мають доступ до всього масиву інформації, яка міститься в Державному земельному кадастрі, у тому числі відомості про обмеження у використанні земель. Однак у Державному земельному кадастрі інформація оренду земельної ділянки може бути відсутня з тих чи інших причин. 

Згідно статті 10 закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень" в ході здійснення реєстраційних дій обов‘язково встановлюється відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями. Норма про перевірку реєстратором наявних обтяжень також міститься в пункті 10 Постанови Кабінету Міністрів України № 1141 від 26.10.2011 "Про затвердження Порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно". Стаття 23 Закону України "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень" передбачає зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав у разі неотримання державним реєстратором інформації про зареєстровані до 1 січня 2013 року речові права на відповідне нерухоме майно. А в пунктах 12 та 13 Постанови Кабінету Міністрів України № 1127 "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" від 25.12.2015 передбачено, що у разі коли під час розгляду заяви державним реєстратором встановлено наявність раніше зареєстрованих інших заяв на це саме майно, він невідкладно приймає рішення про розгляд заяви після прийняття рішення щодо державної реєстрації прав або щодо відмови в такій реєстрації за результатом розгляду заяви, яка зареєстрована в базі даних раніше. На додаток, пунктом 5 статті 24 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно і їх обтяжень" передбачено, що в разі наявні суперечності між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями надається відмова у державній реєстрації. І попри всі ці законодавчо-нормативні настанови на практиці досить часто мають місце факти нехтування правами орендаря.

Для уточнення кола пошуку інформації при реєстрації договорів оренди землі, для виключення можливості недоброчесного виконання службових обов‘язків з боку реєстраторів права оренди землі пропонується внести зміни і доповнення (додаються) щодо переліку інформаційних джерел, в яких ведеться пошук інформації про вже зареєстровані права оренди землі, до:

• Постанови Кабінету Міністрів України № 1141 від 26.10.2011 "Про затвердження Порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно"

• Постанови Кабінету Міністрів України № 1127 від 25.12.2016 "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень"

Джерелами, у яких ведеться пошук інформації про зареєстровані права оренди землі при реєстрації права оренди землі є:

• Державний реєстр речових прав 

• Державний земельний кадастр 

• Книга записів реєстрації державних актів власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі, яка велась згідно Наказу Держкомзему №174 від 02.07.2003 

• Книга записів державної реєстрації договорів оренди землі, яка велась згідно Наказу Держкомзему № 43 від 04.05.1999

• Книга реєстрації договорів оренди, яку вели органи місцевого самоврядування з 1991 по 1999 рік, запроваджена Указом Президента України від 23.04.1997 р. № 367/97 

• Книга записів державної реєстрації договорів оренди землі, яка велася згідно Постанови Кабінету міністрів України № 2073 від 25.12.1998, Наказ № 43 від 04.05.1999

• Книга записів договорів на право тимчасового користування землею реєстрації договорів оренди, яка велася згідно Постанови Кабінету Міністрів України № 197 від 17.03.1993

5. Посилення відповідальності за порушення прав орендаря

Стаття 38 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав і їх обтяжень" передбачає, що державні реєстратори та суб’єкти державної реєстрації прав за порушення законодавства у сфері державної реєстрації прав несуть дисциплінарну, цивільно-правову, адміністративну або кримінальну відповідальність у порядку, встановленому законом.

Стаття 39 Закону України "Про державний земельний кадастр" встановлює, що посадові особи, які здійснюють формування та/або внесення до Державного земельного кадастру відомостей про об'єкти Державного земельного кадастру, державні кадастрові реєстратори за порушення законодавства у сфері Державного земельного кадастру несуть дисциплінарну, цивільно-правову, адміністративну або кримінальну відповідальність у порядку, встановленому законом.

Чинне законодавство України передбачає лише адміністративну відповідальність за перекручення або приховування даних державного земельного кадастру (від 5 до 20 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян) та за порушення порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (від 20 до 40 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян). Норми щодо кримінальної відповідальності за порушення реєстратором прав оренди землі в чинному законодавстві України відсутні.

Для посилення відповідальності за порушення норм чинної законодавчо-нормативної бази України щодо прав володіння та користування землею пропонуємо внести наступні зміни до чинного законодавства України (додаються):

• адміністративна відповідальність, збільшення штрафів:

    o за перекручування або приховування даних державного земельного кадастру з 5-20 до 50-200 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян

    o за порушення порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно і їх обтяжень – 20-40 до 150-200 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян

• введення кримінальної відповідальності за протиправне заволодіння власності або користування землею:

    o для окремих осіб: обмеження волі строком до 3 років, у тому числі з позбавленням права обіймати посади чи займатися певною діяльністю на строк до 2 років 

    o для організованої групи або службової особи з використанням службового становища обмеження волі строком від 5 до 10 років з позбавленням права обіймати посади чи займатися певною діяльністю на строк до 3 років 

• Старікова Лариса Валеріївна
• 15 серпня 2016 р.
• 0